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19 de Julho de 2019

O locador pode vender o imóvel enquanto o locatário reside nele?

Uma dúvida muito recorrente é se o proprietário do imóvel pode vendê-lo durante a vigência de um contrato de locação e quais as possíveis consequências disto.

Janine Bertuol Schmitt, Advogado
há 7 dias

O proprietário pode sim vender o imóvel, no entanto a primeira coisa a ser observada é a preferência do locatário para a compra.

Dizer que o locatário tem direito de preferência significa que o proprietário deve informar a proposta de venda (incluindo nesta proposta todas as condições do negócio como o preço, condições de parcelamento, prazos, forma de correção, etc) em primeiro lugar para o locatário e somente diante da negativa de interesse na aquisição ou no silêncio após 30 dias deste é que poderá ofertar a terceiros.

Caso não seja observado o direito de preferência do inquilino, este poderá buscá-lo judicialmente através da adjudicação, desde que cumprido certos requisitos (que o contrato de locação esteja averbado na matrícula, o prazo de 6 meses a contar do registro da aquisição de terceiros e depósito judicial do valor do negócio e demais despesas de transferência).

Se o locatário não tiver interesse em adquirir o imóvel e este for vendido a terceiro, é facultado ao novo proprietário manter ou não a locação, observando que caso não deseje mais manter o inquilino, deverá conceder-lhe o prazo de 90 dias para a desocupação. A exceção é se o contrato de locação for por prazo determinado e estiver registrado na matrícula do imóvel, neste caso o novo proprietário terá que respeitá-lo até o encerramento.

E será que o locatário precisa tolerar visitas de possíveis compradores no imóvel? Sim, o inquilino deve permitir, sem criar empecilhos, no entanto, estas devem ser previamente comunicadas e agendadas a fim de também preservar-lhe a privacidade.

E se o proprietário desistir da venda após notificar o locatário? Neste caso o locatário poderá buscar indenização (perdas e danos), visando reparar eventual abuso de direito do locador com intenção de obter o despejo em inobservância à legislação vigente. Importante dizer que o locatário precisa comprovar os alegados danos e que o locador se desobriga caso comprove a existência de caso fortuito ou de força maior

Ou seja, são diversas as situações e repercussão que podem ocorrer diante da venda de um imóvel locado, razão pela qual recomenda-se para tais negócios um assessoramento aos envolvidos com a finalidade de resguardar-lhes seus direitos.

5 Comentários

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Excelente texto, com informações necessárias ao público geral! continuar lendo

Pais ruim esse. Dono tem menos direito ao imóvel do que quem aluga. continuar lendo

Na verdade se mistura os conceitos de posse com propriedade. Aí quem usa quer mitigar a propriedade. continuar lendo

Prezado Antônio Carlos , antes da Lei 8.245/91 e das alterações ocorridas 2012 a lei ainda era muito pior , para o Locador/proprietário.
Pior é em caso de Despejo de Denúncia Vazia , findo dos 30 meses , o Locador para requerer o Despejo de Denúncia Vazia , tem que caucionar , em juízo , o valor equivalente a 03 (três) vezes o valor da locação . Ocorre, que existem muitos Locadores que têm o aluguel , única fonte de renda , isto sim que é um absurdo !! continuar lendo

Cara Marly Castro, parece-me que seu comentário não tem nexo com o que queria dizer, quando da discordância dos direitos do locatário frente ao locador, quando em caso caso de despejo por denúncia vazia o locador ter que caucionar no processo para tomar o imóvel de volta, quando muitos dos locadores tem no aluguel sua única fonte de renda.

Não lhe ocorreu que caso o aluguel seja sua única fonte de renda não seria de bom alvitre deixar o inquilino continuar a usar o imóvel lhe proporcionando a sua única fonte de renda?

Caso seja despejo por falta de pagamento concordo, mas muitos juízes não estão exigindo esta caução, quando se trata de inadimplemento, o que neste caso também acho desnecessária a bendita caução. continuar lendo